近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代逐步進(jìn)入存量時(shí)代，不少房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商們紛紛謀求多元化運(yùn)營(yíng)，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在這其中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直備受關(guān)注。

結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求以及我國(guó)老年人口潛在消費(fèi)力來(lái)看，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)6.6萬(wàn)億元左右。隨著我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入投資窗口期，伴隨養(yǎng)老意識(shí)普及，需求還將進(jìn)一步提升。但經(jīng)過(guò)前階段高速發(fā)展，未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍將擴(kuò)大，但增速趨于平穩(wěn)。預(yù)計(jì)2019年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到7.5萬(wàn)億元，預(yù)測(cè)在到2024年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將突破10萬(wàn)億元。

廣闊的市場(chǎng)前景也吸引著各路資本進(jìn)入。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括房地產(chǎn)企業(yè)、險(xiǎn)資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等各類(lèi)資本競(jìng)相進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)養(yǎng)老企業(yè)已近5萬(wàn)家。自2013年始，我國(guó)養(yǎng)老企業(yè)數(shù)量高速增長(zhǎng)。企業(yè)增速由2013年的21%提升到2016年的61.37%，呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2016年、2017年兩年的增速雖略有回落，但仍保持在50%以上。

對(duì)于房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)問(wèn)題，日前，綠城中國(guó)控股有限公司(03900.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城中國(guó)”)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪表示，綠城養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目10個(gè)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+醫(yī)院總床位2907張，高品質(zhì)會(huì)員制頤養(yǎng)公寓163間，項(xiàng)目涵蓋了養(yǎng)老院、老年公寓、醫(yī)院、護(hù)理院、日間照料中心、養(yǎng)老養(yǎng)生酒店式公寓、康養(yǎng)小鎮(zhèn)多種類(lèi)型，為各類(lèi)型長(zhǎng)者提供生活照料、醫(yī)療康復(fù)、健康管理等服務(wù)。

養(yǎng)老市場(chǎng)盈利模式待破解

養(yǎng)老市場(chǎng)在向外釋放巨量需求的同時(shí)，也考驗(yàn)著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。數(shù)據(jù)顯示，截止到 2018 年末，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式始終未得到破解。

“目前養(yǎng)老的融資政策比較寬松，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以低息抵押貸款融資。綠城養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)目前以公建民營(yíng)項(xiàng)目為主，資金投入不大，養(yǎng)老項(xiàng)目基本自負(fù)盈虧。隨著年限增加、入住率提升，后續(xù)項(xiàng)目會(huì)逐漸產(chǎn)生盈利。”綠城中國(guó)上述負(fù)責(zé)人表示。

值得注意的是，根據(jù)同策研究相關(guān)報(bào)告，綠城烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目因其前期規(guī)劃有大量養(yǎng)老配套的投入，這部分配套后期需要運(yùn)營(yíng)維護(hù)，然而據(jù)悉，大量的養(yǎng)老設(shè)施為其運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，每年運(yùn)營(yíng)虧損幾千萬(wàn)元。另一方面，盡管烏鎮(zhèn)雅園樓盤(pán)成交套數(shù)不少，有媒體曝出，項(xiàng)目入住率并不高。前期開(kāi)盤(pán)時(shí)不少投機(jī)者涌入，實(shí)際上買(mǎi)房住房者大多并非老人。

綠城養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理姜慧日前在接受樂(lè)居財(cái)經(jīng)專(zhuān)訪時(shí)曾表示，康養(yǎng)如果沒(méi)有房地產(chǎn)做支撐，單獨(dú)做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是很難把投資收回的。據(jù)姜慧介紹，養(yǎng)老行業(yè)目前基本上分為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家日間照料兩種，如果讓企業(yè)投資均覆蓋到是很困難的，只能夠做到盈利運(yùn)營(yíng)平衡，因此成為盈利方面的一個(gè)痛點(diǎn)。

關(guān)于綠城養(yǎng)老項(xiàng)目盈虧狀態(tài)，她指出，綠城養(yǎng)老目前做了很多公建民營(yíng)項(xiàng)目，政府拿地建設(shè)好的房子，綠城養(yǎng)老來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這方面盈利可期。她以綠城養(yǎng)老項(xiàng)目蘭亭養(yǎng)老護(hù)理院舉例稱(chēng)，該項(xiàng)目已運(yùn)營(yíng)九年，其盈利模式是可觀的、可持續(xù)的。但如果讓把蓋房子的投資收回來(lái)，是不可能的。

今年4月16日印發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》，允許企業(yè)在政府監(jiān)管下設(shè)置會(huì)員卡銷(xiāo)售模式。根據(jù)綠城中國(guó)上述負(fù)責(zé)人的介紹，綠城也在做這方面的探索。另?yè)?jù)介紹，綠城繼烏鎮(zhèn)雅園之后打造的全新高品質(zhì)會(huì)員制別墅組團(tuán)頤養(yǎng)項(xiàng)目——綠城安吉桃花源項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年5月可以正式營(yíng)業(yè)。

上述負(fù)責(zé)人稱(chēng)，綠城嘗試盤(pán)活現(xiàn)有適合養(yǎng)老的自持物業(yè)作為高品質(zhì)會(huì)員制養(yǎng)老項(xiàng)目，在全國(guó)多點(diǎn)布局，實(shí)現(xiàn)一張會(huì)員卡全國(guó)使用，為長(zhǎng)者創(chuàng)造多元有品質(zhì)的頤養(yǎng)生活方式。

除了綠城，據(jù)悉，去年年度股東大會(huì)時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮對(duì)股東問(wèn)及萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)表示，萬(wàn)科做的是“養(yǎng)老服務(wù)”，而不是地產(chǎn)。他稱(chēng)，到目前為止，養(yǎng)老業(yè)務(wù)是萬(wàn)科的摸索業(yè)務(wù)。所謂摸索業(yè)務(wù)，坦白講是沒(méi)有找到合適的模式，或許摸索清楚以后才可以突破的業(yè)務(wù)。

“現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的確沒(méi)有一個(gè)比較好的模式，大家都處在一個(gè)慢慢摸索的過(guò)程中。”盧文曦直言，這可能導(dǎo)致部分項(xiàng)目有所“跑偏”，“比如，有的把它作為一個(gè)散售的市場(chǎng)，將其當(dāng)成融資工具。目前整個(gè)養(yǎng)老市場(chǎng)本身也在慢慢發(fā)展當(dāng)中，所以，肯定也沒(méi)有現(xiàn)成的樣本用來(lái)參考。”

拾而諾(上海)養(yǎng)老服務(wù)有限公司總經(jīng)理萬(wàn)承銳表示，近年來(lái)，隨著扶持政策的密集發(fā)布、各類(lèi)經(jīng)濟(jì)主體和各種資金的進(jìn)場(chǎng)，養(yǎng)老市場(chǎng)儼然已經(jīng)發(fā)展成為中低端依靠政府扶持和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)相結(jié)合、中高端完全交給市場(chǎng)的格局。隨著政策的逐步完善、市場(chǎng)主體在不斷摸索同時(shí)學(xué)習(xí)世界先進(jìn)的管理模式及操作流程，養(yǎng)老已經(jīng)可以用產(chǎn)業(yè)來(lái)界定了。

“收益低、生存困難、反向貸款、以房養(yǎng)老等現(xiàn)象都是發(fā)展過(guò)程中的一小步。隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)一定會(huì)走向成熟。”萬(wàn)承銳表示。

房企扎堆布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

在扎堆布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各路資本中，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑具有獨(dú)特的代表性。

談及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，綠城集團(tuán)上述負(fù)責(zé)人表示，綠城做了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合及居家日間照料的模式探索。綠城是房產(chǎn)企業(yè)中最早涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的，藍(lán)庭護(hù)理院既是綠城養(yǎng)老模式的源起，也是國(guó)內(nèi)較早嘗試醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老項(xiàng)目之一。 “綠城暖君”作為綠城居家日間照料示范點(diǎn)，探索、創(chuàng)新日間照料與小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)合的模式。在現(xiàn)階段的日間照料機(jī)構(gòu)普遍沒(méi)有盈利能力的情況下，嘗試與小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)合，尋找持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的路徑。

2016年6月綠城中國(guó)收購(gòu)藍(lán)城代建業(yè)務(wù)，同時(shí)將藍(lán)城其他業(yè)務(wù)出售予宋衛(wèi)平。重組后的“新藍(lán)城”將主要從事建設(shè)管理業(yè)務(wù)，并將接收與該項(xiàng)業(yè)務(wù)有關(guān)的資產(chǎn)、權(quán)利、負(fù)債及雇員;原有公司“藍(lán)城”，將主要從事農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、小鎮(zhèn)建設(shè)業(yè)務(wù)。

對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)問(wèn)題，藍(lán)城集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者采訪時(shí)表示，會(huì)向有關(guān)負(fù)責(zé)人反映，如有需要會(huì)聯(lián)系記者。截至發(fā)稿，記者未收到回復(fù)。

與綠城中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索幾乎同步，從2009年杭州良渚文化村的隨園嘉樹(shù)開(kāi)始，萬(wàn)科就已經(jīng)將觸角伸向了“養(yǎng)老”這一藍(lán)海。

據(jù)悉，經(jīng)過(guò)多年的探索，萬(wàn)科已建立起三條養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線：偏重于照顧半自理老人的城市機(jī)構(gòu)型產(chǎn)品“怡園”、持續(xù)照料型的“隨園”以及社區(qū)嵌入型的“嘉園”。

截至目前，萬(wàn)科養(yǎng)老業(yè)務(wù)已布局16個(gè)城市，共儲(chǔ)備帶床位項(xiàng)目52個(gè)，可提供床位1萬(wàn)張以上，其中已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中床位接近5000張。

此外，2017年9月，龍湖集團(tuán)養(yǎng)老事業(yè)部成立，成為公司最重要的創(chuàng)新業(yè)務(wù)之一。2018年10月，龍湖集團(tuán)首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目新壹城頤年公寓在重慶落地并正式開(kāi)業(yè)。而截至2018年上半年，朗詩(shī)綠色集團(tuán)旗下養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)“常青藤”目前已在北京、上海、杭州、南京和蘇州五座城市擁有38個(gè)項(xiàng)目，共有3263張床位。

“對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) ，肯定是看中它未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展，”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，人口老齡化的跡象已經(jīng)越來(lái)越明顯了。伴隨著老齡人口逐步增多以及時(shí)代的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大家對(duì)于養(yǎng)老的思想觀念也在逐步改變。在這種情況下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所面臨的市場(chǎng)空間很大，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始扎堆養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。